Quanto rendem os fundos imobiliários que compõem o IFIX

Fundos Imobiliários e o IFIX

IFIX é o acrônimo para o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários e funciona como um indicador de desempenho para o segmento de ativos imobiliários.

Os fundos imobiliários que fazem parte do IFIX podem incluir diferentes tipos de ativos imobiliários, como imóveis comerciais, shoppings, hospitais, entre outros. De maneira geral, os fundos imobiliários podem ser divididos em três grandes grupos: Papel, Fundos de Fundos (FOF) e Tijolo.

Fundos de Papel: Esses se concentram em adquirir títulos de dívida relacionados a empreendimentos imobiliários, ao invés de investir diretamente em imóveis físicos. Os rendimentos vêm dos juros e principal desses títulos.

Fundos de Fundos (FOF): Os fundos de fundos investem em cotas de outros fundos imobiliários em vez de ativos imobiliários diretos. Eles oferecem diversificação instantânea e podem investir em diferentes tipos de fundos imobiliários.

Fundos de Tijolo: Esses fundos investem diretamente em ativos imobiliários físicos, como edifícios comerciais, shoppings, galpões logísticos, hotéis, hospitais, entre outros. Os rendimentos geralmente vêm dos aluguéis e ganhos de capital com a valorização desses imóveis.

O IFIX é composto por 109 FIIs de diferentes segmentos de ativos imobiliários. De maneira que 44 deles são fundos de papel, 16 são fundos de fundos e 49 são fundos de tijolo.

Dividend Yield mensal dos FIIs

Os preços das cotas dos FIIs foram extraídos da página web Yahoo Finanças. O preço utilizado para calcular o dividend yield (DY) foi obtido com base no preço médio da cota entre as Datas com, que é a data limite em que um investidor deve estar registrado como cotista para ter direito ao recebimento dos proventos na data de pagamento.

A resposta mais direta e objetiva à pergunta quanto rende um fundo imobiliário é depende. Alguns dos principais fatores que ajudam a explicar o "depende" são: Adimplência, taxa de juros, custos de gestão, desempenho do próprio mercado e eventos extraordinários, como manutenção.

O resumo estatístico mostrou que os fundos de papel foram os que melhor remuneraram seus cotistas, nos últimos 12 meses, seguido por fundos de fundos e fundos de tijolo.

O DY mais comumente encontrado nos fundos de papel foi de 1,12% ao mês. Para os fundos de fundos, foi mais comum encontrar 0,9% ao mês. Já os fundos de tijolo pagaram 0,78% ao mês.

O intervalo de DY mensal de boa parte dos fundos de papel ficou entre 1,0% e 1,22% ao mês. Já para os fundos de fundos foi de 0,81% a 0,97% ao mês e para os fundos de tijolo foi de 0,7% a 0,94% ao mês.

Isso não quer dizer que seja difícil encontrar FIIs com DY mensal acima ou abaixo desses intervalos. Apenas quer dizer que, do ponto de vista estatístico, uma metade dos FIIs pagaram DY mensais dentro dos intervalos mencionados acima.

Pagamentos de DY muito acima dos valores mencionados geralmente estão associados com algum evento fora do normal para o fundo. Podemos citar como exemplos de eventos fora do normal: forte desvalorização da cota, devido à inadimplências, distribuição não recorrente de parte das reservas acumuladas, antecipação de aluguel, entre outros.

Escolher um FII exclusivamente com base no DY pode ser arriscado e potencialmente prejudicial para um investidor, uma vez que essa métrica, embora seja importante, não reflete por completo a qualidade ou a viabilidade do investimento.

Portanto, é importante que os investidores considerem o DY como uma métrica complementar, não como o único critério de seleção de fundos imobiliários.

Dividend Yield mensal dos FIIs por segmento

Ao analisar os dividendos dos fundos de tijolo por seguimento, podemos dividí-los basicamente em três grupos: o grupo que pagou dividendos maiores, o grupo que pagou dividendos menores e o hotel.

Os seguimentos dos fundos de tijolo que pagaram os menores dividendos foram os galpões (indústria e logística), lajes corporativas e shopping centers. Os seguimentos que pagaram os maiores dividendos foram os de desenvolvimento, híbrido, agência bancária, agronegócio, varejo e renda urbana.

Os dividend yields do grupo de fundos de tijolo que menos pagou aos seus cotistas variaram entre 0,6% e 0,89%. Já os dividend yields do grupo que mais pagou variaram entre 0,7% e 1,21%.

Os fundos de fundos foram subdivididos com base na sua estratégia ou alocação majoritária. Fundos com alocação maior ou igual a 60% em um seguimento foram classificados com o nome do mesmo. Apenas um fundo não se encaixou na definição e foi classificado como misto.

Dessa maneira, fundos que alocaram majoritariamente em fundos de tijolo geralmente pagam dividendos menores que fundos majoritariamente alocados em papel ou crédito e isso é perfeitamente compreensível, porque fundos de papel normalmente pagam mais.

Os dividend yields dos fundos de fundos majoritariamente alocados em tijolo variaram entre 0,8% e 0,94%. Já os dividend yields dos fundos majoritariamente alocados em papel variaram entre 0,87% e 1,07%.